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多层台阶和新电梯 老旧小区面临改造选择题

来源:/news/52.html   发布时间:2018-12-17



      从2016年北京市住建委发布《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》(以下简称《方案》)以来,老旧小区增设电梯的工程开始逐步推进,在过去不到一年的时间,数百个类似于这样的“老楼新梯”开始出现在北京各个区域。

      北京市住建委数据显示,2018年1-8月,北京市增设电梯项目开工785部,完工116部,2020年的力争目标为当年实现增设电梯1000部以上。与之相对应的是,按照相关媒体此前报道,北京市需要加装电梯的老楼达8万栋。

      按照经济观察报的梳理,广州、深圳等多个城市也在推动这一进程,这一进程旨在应对正在加剧的老龄化。“老楼增设电梯不仅能方便居民,完善以居家养老为主的社会养老体系,同时,这也是提升既有城市住区品质,激活住宅存量的途径之一。”天津大学建筑学院副院长宋昆对经济观察报。
      然而,由于种种原因,从住户利益协调、资金筹措到建设施工模式,中国老旧小区新增电梯的各个环节依旧存在一系列的节点问题尚待疏通。
      宋昆对经济观察报表示,在住宅增设电梯实践中,因为影响采光、占用绿地等原因,往往邻里之间不能达成一致,老楼增设电梯面临着需求强烈却进展缓慢的窘境。
      政策推动
      太平街20号旁门2号楼增设的是外挂式电梯。电梯工程指挥部工作人员向记者介绍,业主不需要承担电梯前期安装费用,只需承担电梯运行后的使用费、维修费等,预计一个六层住户每月需花费100元左右。
      从事电梯销售安装的北安华电机电设备集团有限公司负责人蒋贵向经济观察报介绍,北京多数六层及以下老旧社区在建设之初便没有预留楼内电梯井空间,因此安装外挂式电梯成为了比较普遍的选择。
      与全国大部分城市类似,北京有大量社区未装电梯——按照1987年发布的《住宅建筑设计规范》,七层(含七层)以上住宅应设电梯,因此六层及以下住宅不安装电梯成为了八九十年代房屋建设的普遍现象。
      大量缺乏电梯的小区对于正在加剧的老龄化无疑是一个巨大的挑战:12月9日由北京市委党校和社会科学文献出版社12月9日联合发布的《北京人口蓝皮书:北京人口发展研究报告(2018)》中显示:2010年65岁及以上老年人170.9万人,占总人口的8.7%;而2017年65岁及以上老年人237.6万人,占总人口比例已经达到了10.5%。
      政策呼之欲出,2016年8月,北京市住建委发布的《方案》,对老旧小区增设电梯试点工程提出了多项细则。在2018政府工作报告也提出有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。让居民生活得方便、舒心。广州、成都等多地此前均发布了多层住宅增设电梯试点工作的文件,将其定义为一项重要的民生工程。
      按照经济观察报梳理,在细则颁布后的一年半时间中(2017年至2018年8月),北京市开工新增电梯超过1200部。
      共识难寻
      84级阶梯,是72岁的王晨(化名)每天接送孙女以及买菜必经的一道坎。
      王晨向记者表示:“老房子楼道窄,年纪大了,腿脚实在不方便,有时小拖车装菜装多了,只能一步步挪动着上楼。遇到急匆匆上下楼的人,更是害怕磕着绊着,平时会尽量避免上下楼。有住户嫌上下楼搬东西麻烦,直接把婴儿车等物品放在单位楼出口处。”
      2017年年底,王奶奶所在社区的居委会对增设电梯向住户们征求意见,王奶奶以为终于等来了“上下楼不再受罪的一天。可左等右等,到现在也没消息了。”
      王晨所在的安慧北里安逸社区,电梯增设计划堵在了第一步。
      北京市住建委房屋安全和设备管理处一名工作人员向经济观察报表示:“目前老楼增设申请的流程是自下而上。居委会向业主征求意见,然后将项目上报街道办,街道办再上报北京市住建委。如果业户能统一意见,增设电梯项目基本上不需要排队。”
      安慧北里安逸社区居委会一名工作人员向记者介绍,根据规定,电梯增设征求意见一般两种情况。“如果每个单元楼独立装电梯,则要求该单元楼所有住户都同意;如果三四个楼单元楼共建一部电梯,满足‘两个三分之二’原则——按照《方案》的规定,即楼栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,即可——安逸社区的增设电梯为第一种情况。”
      该居委会工作人员向记者表示,自己算过建设普通的电梯,除去政府补贴,每户需承担2000元前期建设成本以及之后的电梯使用和维修费。王晨所居住的楼是多产权房,去年征求意见阶段,社区的四栋老楼业主均难以统一意见,且不愿多花钱,增设电梯计划在第一步便夭折了。“社区工作人员也只能是有心无力”。
      一二层难题
      12月的一则社会新闻引起了公众舆论的关注,成都华阳锦瑞小区计划对15栋7层高的住宅加装电梯,但不同业主对此反应不一。一些低层业主认为,电梯加装最大受损者为低层业主,要求补偿金:1楼30万元,2楼20万元,3楼10万元。有高层业主认为,补偿没有道理,装电梯后升 值的是整个小区。
      建设成本仅仅是共识难聚的原因之一,在更多的案例中,新增电梯对一二楼住户可能的影响往往成为共识难寻的主要原因。此前,全国多地都因增设电梯而出现过系列纠纷事件。而潜伏在这一现象背后的是加装电梯对于不同楼层房产价值的不同影响。
      加装电梯被认为将会对房子的价格整体带来提升,但是这种提升更多的体现在高楼层的房子上。平街20号旁门附近的一处房屋中介的工作人员张鑫向经济观察报表示,因为加装电梯,业主会相应提高房屋售价预期,普通情况下一平米会提价一万元左右。他向记者展示了3号楼六层一套正在出售的房子,相比周边相同品质但未增设电梯的房子,其报价从10余万/平米提高到了11.3万/平米。
      低楼层的价格涨幅则远远不到这一程度,反而有可能受到加装电梯带来的一些负面影响,诸如采光、噪音等。对此,《方案》中规定,在“两个三分之二原则”外,同时应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。
      宋昆对经济观察报表示,在住宅增设电梯实践中,因为影响采光、占用绿地等原因,往往邻里之间不能达成一致,老楼增设电梯面临着需求强烈却进展缓慢的窘境。
      成本、建设困局
      张鑫也对经济观察报表示:“自己所负责售卖的周边几十栋六层以下旧楼,目前只有该小区的三栋楼会加装电梯。加装电梯面临着施工、用户同意,资金等系列难题,能加装电梯的只是少数情况。”
      在共识之外,老旧小区新增电梯建设模式和资金方面的难题仍待解决。
      从事电梯销售安装的蒋贵向经济观察报表示,在老旧社区电梯增设过程中,最大的施工难度与成本来自于管线改移。他向记者算了一笔账,安装一部普通的电梯,共需花费小一百万。其中电梯安装费用成本30万元左右,管线改移成本30-40万元间。
      蒋贵表示:“因地下管线承重有限,电梯下方的管线需要改移。在管线改移过程中,涉及到燃气、电缆,供暖等等管道,而这些又对应不同的部门,需要多部门共同协调,这方面包含着时间、金钱成本。
      北京市住建委发布的总结2017年既有住宅增设电梯工作文 章提出,老楼装电梯虽倡导多年,但迟迟未见效果,既有资金筹措难、也有业主沟通难。对此,北京市住建委提出用三种模式解决目前的资金难题:一是“代建租用”模式,由业主委托第三方作为实施主体,负责出资增设电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费;二是产权单位或集体出资加装模式;三是业主自筹自建模式,费用由业主约定分摊。
      2018年9月27日北京市住建委发布的《关于本市老旧小区综合整治工作进展情况的报告》显示,在代建租用模式、集体或单位出资建设、业主自筹自建三种建设模式中,代建租用模式已占到加装电梯总量的70%。

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